不動産デベロッパーの仕事って実際どんなの？
みなさんこんにちは
りょうです。
今回はデベロッパーの仕事について簡単に話していきたいと思います。
デベロッパーというのは何かを開発する仕事ですが、今回話していきたいのは「不動産開発」についてです！
不動産開発は読んで字のごとく「住宅やオフィスビル、商業施設等」を開発する仕事で、
よく「街づくりをする仕事」と言われています。
僕はデベロッパーでマンションの開発をしています！
主に用地と計画をやっています！
デベの仕事は
建物を作っていくというのは地図に残る仕事になるので夢がありますし、文系でもモノづくりができるというところが一番のポイントかなと思います。
なので、よく社員訪問とかで学生さんがくると「街づくりがしたい」「規模が大きい事がしたい」「形が残る仕事がしたい」という話をよく聞きます。
僕と話すデベを目指す学生さんには現実的な話をしているのですが、今回ブログにその内容を残していきたいと思います。
さて、現実問題学生さんが希望する仕事ができるかどうかですが、みなさんはどう思いますか？
僕自身は「会社の説明会のまんまのイメージを持っていると入社したときにギャップをめちゃくちゃ感じる事になる」と思っています。（全然できないとは言いませんが、できにくいとは思ってます。）
またよく「点ではなく面で開発していきたい」という人がいますが、大小はあれど、それはほぼ再開発案件でしかほぼありえません。（たまに大規模案件がありますが・・・）
再開発案件でも基本的に「再開発組合」が事業主となるのでデベ業務はできますが、基本的にはその再開発に関係する「組合員」が判断する事になるのでこちらが良かれと提案しても「NO」と言われれば「NO」になってしまうので、ギャップを非常に感じるかもしれないです。
面開発をどの程度の面と考えているかによりますが、ほぼやっている事は「点」です。
というか街づくりというと公共性があるように聞こえますが、現実としてどのデベロッパーも「株式会社」で収益目的なので「売れる・貸せるところで開発を行う」という域を出ないです。
また会社が大きくなればなるほど縛りが出てくるのでどの案件も基本的なルールの範囲内で工夫をする事になります。
範囲外のことはリスクと見られるので大きい会社であればあるほどリスクについて敏感です。
多分、なんでできないんだよって思います。イライラしてくるかもしれないです笑
さて、前置きはここまでにして仕事の話をしていきます。
各アセットの開発業務の違いというのはあまりなくて、基本的な業務はほぼ一緒です。
基本的な業務としては、
１、用地仕入れ
２、計画推進
３、分譲販売（住宅の場合）、リーシング（オフィス・商業などの場合）
になってきます。
では各フェーズを見ていきます。
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用地仕入れについて
さて用地仕入れですが、読んで字のごとく「建物を建てる為の土地を買いに行く」仕事です。
用地担当が土地を買えないと会社として案件がなくなるので、収益が上がらず潰れます。
かなり重要なポジションです。
どうやって土地を買いに行くかというと「仲介業者や金融機関への営業」になっていきます。
そういう業者と属人的に関係を作って「出回らない情報」をもらえるようにしていくのがミソとなってきます。
また地主や法人へ営業をして「御所有地の有効活用」の提案を持ちかけることもあります。
まず、あらゆる工夫をしないと情報はもらえないです。しかももらった情報もそれを案件化できるかというとごく僅かです。
用地は「千三つ」と言われており「1,000個情報もらって3つ買えたら万々歳」とされております。
なのでそのごく僅かな物件を手に入れるためにあらゆる工夫をして土地代を捻出して他の会社よりも優位に立つように動かないといけません。
正直どの会社もやっていることは同じなので、どれだけ「高く売れるか、高く貸せるか」の見立てを高くして、かつなるべく安く原価を抑えていくという動きも用地は行います。
ということは、用地は「事業の最初から最後まで理解をして各フェーズ毎にどのくらいの原価や経費が掛かってくるのか見立てて予算立てをする」事ができないと用地の仕事はできません。
最初のフェーズにして責任重大の仕事です。その分事業の全体を学ぶ事ができるのでかなり成長できる仕事だと思います！！
ハードな仕事ですが僕は最初の仕事としてはオススメです。
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計画推進について
計画推進の仕事は「社内外の調整」です。
以上。笑
これ以上もこれ以下もないんです。
細かい話をするとどんな部材を使うかやどんなサービスを入れるかなど決めたりはしますが、そういうものを除いたら調整以外仕事ないです。
用地仕入れしたらその事業の予算が決まるのでその数字内で事業を推進していく必要があります。
用地の見立ても絶対ではないので、「いざ既存建物を解体したらアスベストが出てきた」とか、「近隣からクレームがあって工事のできる時間が短くなった」などそれに伴う費用増が出てきたりします。
その費用を如何に収めていくかズーーーーーーーっと考える仕事だと思ってください。
でも舐めちゃいけません。
これを無視しようとすれば単純に事業の利益が削れて赤字になるので計画担当の責任になります。
うまく調整ができないと本当に収集がつかなくなったりするので、地味な仕事でありかなり重要です。
もうあと数ヶ月で引き渡しの物件の計画担当をしていますが、正直キツイです。
はい。社内と社外と板挟みになりどちらも言いたい事いうので「うるせー！！」って思います笑
正直用地もできて計画もできれば、会社の事業推進はできる人材になりますね！
ただ次のフェーズがかなり重要です。
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販売・リーシング
僕自身、用地も計画も大事だけど「このフェーズ」が一番大切で重要だと思ってます。
なぜかというと作ったものを「売ったり貸したり」しないと「収益が生まれない」からです。
たまにですね、「販売は売るだけだろう」という人がたまにいるんです。（結構マジで）
僕はこのう言う人はほんとクソだと思ってます。
極端なことをいうと「どんなにクソな計画担当がクソみたいな物件」を作ったとしても「販売・リーシングの担当の人がそんな物件の中でもめちゃくちゃいいところを見つけ出してお客様に寄り添って提案できる人」だったら売れると思ってます。
結局のところ、事業のクローズの人たちがいないと事業として成立しませんし、利益も出ないです。如何に販売・リーシングの方々が「売りやすい・貸しやすい」物件を作れるかが用地・計画の仕事だと思います。
また、お客様の前に立つのがこの方々なので一番ニーズを知っている人たちです。
このニーズを如何に物件に入れ込む事ができるかも事業成功への秘訣なので一番大事にしないといけないフェーズだと思います。
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以上がデベロッパーの仕事です！
やっていることは大きいですが、実際の実務は滅茶苦茶地味です。
ただ、地味ですが滅茶苦茶大変です。本当に。
だってどんなに小さい物件でも数億、数十億のお金を動かす事になるんですよ。
赤字になった時普通に数千万、数億ってなるのでバカにならないです。笑
でも働いていてすごい充実してますし楽しいです！！
普段会えない人に会えますし、お客様の喜ぶ顔を見たときは本当に嬉しいものです。
チームで何かする事に喜びを覚える人（今まで経験している人）、コミュニケーションを取るのが好きな人、誰とでも仲良くできる人（接する事ができる人）、責任感が強い人は向いていると思います。
もしこれを読んでいる人でデベを目指している就活生の中には、思っていたのと違うと思う人がいるかもしれません。
でもできれば、ぜひ諦めず目指してください。
正直総合デベでもマンションデベでも門は狭いです。受かる保証はできません。
でもそこを目指すべく動いてきた経験や行動は誰よりも成長に繋がっているはずです。
受からなかったからといって悲観的にならないでください。
会社は選ばなければ簡単にどこかしらに入れます。その中でも希望する会社に入るために動いてるあなたはすごいと思います。
最後勝つ人は「動いた人」です。
ぜひ頑張ってください！！
応援しています！
デベの仕事をもっと知りたいという人はツイッタでDMとかいただければ回答しますし、
可能な範囲でOB訪問も対応します！
最後に僕がデベの仕事を覚えるために読んだ本を下記に紹介して終わりにします笑
ここまで読んでいただいてありがとうございます！
また次回もよろしくお願いします！
おすすめの本！
